18. Madde Nedir?

Halk arasında genellikle “şuyulandırma” olarak bilinen 18. Madde Uygulaması, İmar Kanunu’nun en güçlü ve en kapsamlı arazi düzenleme araçlarından biridir.

Bu uygulama; imar planları kapsamında tapulu arazilerin daha düzenli hale getirilmesini ve mülkiyet sorunlarının çözülmesini amaçlayan bir düzenleme sürecidir.

Belediyeler, sınırları içindeki dağınık, biçimsiz ve üzerinde yapılaşma imkânı bulunmayan şahıs arazilerini bir araya getirerek; imar planına uygun, kare veya dikdörtgen şeklinde düzgün parsellere dönüştürür. Bu işlem sırasında belediye adeta bir “hamur” oluşturur: Bölgedeki tüm parseller tek bir havuzda toplanır. Bu havuzdan yol, park, okul, hastane gibi kamusal alanlar için yer ayrılır. Geriye kalan alan ise eski maliklerine, hisseleri oranında düzgün parseller halinde yeniden dağıtılır.

18. Maddenin 4 Temel Özelliği

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP):
Belediye, araziyi düzenlerken yol, park gibi kamusal alanlar için taşınmazın en fazla %45’ine kadar olan kısmını bedelsiz olarak alabilir. Bu paya “Düzenleme Ortaklık Payı” denir.

Müstakil Parsel Hedefi:
Uygulamanın temel amacı; hissedarları birbirinden ayırarak her hak sahibine inşaat yapabileceği, müstakil ve düzenli bir parsel vermektir.

Rıza Aranmaz:
Belediye 18. madde uygulaması kararı aldığında, mülk sahibinin “istemiyorum” deme hakkı bulunmaz. Kamu yararı esas alınır.

İnşaatın Ön Koşuludur:
Örneğin Alemdağ’da olduğu gibi; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunsa bile, 18. madde uygulanmadan o araziye çivi dahi çakılamaz, yapı ruhsatı alınamaz.

Neden “Prangaya” Dönüşür? (Haberdeki Asıl Sorun)

Normal şartlarda bir çözüm ve imkân olması gereken 18. Madde Uygulaması, bazı durumlarda ciddi bir soruna dönüşebilmektedir.

Bürokrasi ve İtirazlar:
Askı sürecinde yapılan itirazlar veya açılan davalar, tüm bölgedeki süreci kilitleyebilir.

Belediyelerin Yavaşlığı:
Teknik çalışmaların (harita ölçümleri, tescil işlemleri, tapu süreçleri) yerel yönetimler tarafından önceliklendirilmemesi, sürecin yıllarca sürmesine neden olabilir.

Hisseli Parsel Çıkmazı:
Dağıtımın doğru yapılmaması halinde vatandaşlar, tanımadıkları kişilerle yeniden hissedar durumuna düşebilir. Bu durum kentsel dönüşümü neredeyse imkânsız hale getirir.

Özetle Fark Nedir?

İmar Planı (1/1000):
Şehrin anayasasıdır. Nerede konut, nerede yol yapılacağını belirler. (Teoridir)

18. Madde Uygulaması:
Bu anayasayı sahaya uygular. Parsel sınırlarını çizer, tapuyu oluşturur. (Pratiktir)

18. Madde uygulanmamış bir yerde “imar planı var” demek; ehliyeti olup arabası olmayan birine benzer. Gitmek istediği yer bellidir ama onu götürecek araç yoktur.